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多地撤回集中供地 出让规则有待优化 拿地难能否缓?

提要:第二批集中供地在即,接连几个城市临时调整,让市场各方产生猜测?/div>咪乐|直播|下载软件 1977ѧҵںӱʡɽѧУҽٴѧ

  第二批集中供地在即,接连几个城市临时调整,让市场各方产生猜测?/p>

  继深圳、天津中止或延期第二批集中供地之后,青岛第二批集中供地亦发生变动??1日,青岛市自然资源和规划局发布公告称,第二批次集中出让?00宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准?/p>

  第二批集中供地在即,接连几个城市临时调整,让市场各方产生猜测?/p>

  一位中?a href="http://news.dichan.com.mobelmakeriet.com/news/04.html" target="_blank">房企负责人向第一财经表示,考虑到第一批集中供地时暴露出来的一些问题,各地可能在考虑优化出让方式?/p>

  另有未经证实的市场消息显示,土地成本过高,捆绑条款过多,开发利润空间微薄,影响了房企拿地积极性,这些问题会在接下来的供地中有所调整,至少会给房企留下适当利润空间?/p>

  受到资金收紧、楼市下滑等因素影响,房企拿地积极性普遍下降,一些热门城市在近期出现了土地流拍的现象。业内人士预计,土地市场的降温或将在第二批集中供地中得到更多体现?/p>

  市场热度分化

  一直以来热度居高不下长三角土地市场,接连传来流拍的讯息?/p>

  8?日,浙江温州瑞安一宗宅地因无人报价流拍??日,浙江丽水莲都采桑社区的一宗地块流拍,而该区域地块原本会吸引众多房企追逐??日,温州又有三宗商住用地终止出让?/p>

  有多家大中型房企工作经历的投拓人士萧?化名)提到,每个地块具体情况不同,流拍的原因也多种多样,比如是不是商办、产业用地,是不是有很多附加条件,引入产业、有纳税要求等,有些要求很难达到?/p>

  以前述丽水地块为例,其对商业、回迁安置住宅、幼儿园(含教工宿?等设定了要求。第三方研究机构好地研究院也指出,虽然是?a href="http://news.dichan.com.mobelmakeriet.com/news/13.html" target="_blank">项目,但是如果条件设定复杂,或起拍价定价过高,市场最后会用脚投票?/p>

  无锡也出现了一宗流拍地块。在8?日落下帷幕的无锡第二轮集中供地中,有一宗地块无人报名。亿翰智库表示,这宗位于惠山区的地块,地理位置较为偏远、周边配套欠缺且板块内项目去化较差,加上起拍价高,利润空间较小?/p>

  “出现流拍的情况多主要因为浙江那边地价太高了,加上最近各种政策出台,房企更加谨慎,”某房企投拓人士向第一财经记者表示,“便宜的地该拿还得拿”?/p>

  也就在流拍、终止出让的同时,依然有多宗地块以高热度成交,行情出现分化?/p>

  8?日,绍兴一宗地块,历经?小时?33轮竞价才得以成交,浙江万固以7.95亿元、?万平方米的竞配保障房摘地;同日,另一家房企也?小时的争夺后,以5.1亿元?800平方米配套用房获得地块?/p>

  冷热分化在无锡亦有体现。而二轮集中土拍共23宗地块中,位于梁溪区的一宗地块获?7家房企报名参拍,开拍前就已触及最高限价直接转为摇号;而锡山、新吴等远郊板块,出让地块的参拍房企基本都在3家以下,最终也多以超低溢价成交?/p>

  土地作为“生命线”,房企拿与不拿“主要还是落在项目本身赚不赚钱”,上述房企投拓人士表示?/p>

  “部分区域的房地比较好的地块依旧较受追捧,”好地研究院分析师认为,“一些因为前段时间市场行情较好,起拍价、保留价定得过高的地块,流拍现象将会越来越多。?/p>

  房企拿地情绪偏冷

  土地市场内部热度有所分化,但整体的降温态势已较为明显?/p>

  这在无锡的第二轮集中供地中得到了体现。克而瑞统计显示,此次出让的23幅地中仅?宗摇号成交,占比不足四成,而首次出让的16幅地?5幅触及最高限价成交,占比超过九成;溢价率也从首次?2%下降至仅4%?/p>

  整体反响平平的原因之一在于诸多地块被政府设定了监管协议。亿翰智库统计,第二批集中出让地块中,共?0宗地块带监管协议,占总出让宗数比例为43%,再叠加“限地价+摇号”的竞拍政策,共同促成了无锡此次的降温?/p>

  在业内人士看来,土地市场降温不会是个别现象,随着未来多个城市启动第二批集中供地,降温的趋势或将更为明显?/p>

  杭州近期将土拍规则进行了调整:取消保证金预勾地制度,改为缴纳地块起始?0%的保证金;溢价率上限调降?0%;推?0宗“竞品质”试点地块,溢价率上限设?0%,并要求现房销售?/p>

  越发严格拿地规则,让开发商产生畏难情绪。有业内人士分析,“竞品质”地块的现房销售要求,提高了建安成本,降低了周转率,对资金要求更高,进而对利润造成影响,这使得企业在参与时变得谨慎?/p>

  有曾报名了杭州首轮土拍的某Top20民营房企内部人士表示,此次不参与杭州第二轮供地,“要?0%的保证金,一块地按照90亿元来讲话,相当于要?0亿的保证金”?/p>

  在比较严格的出让规则之下,很少有企业能够达到拿地要求,特别是民营房企,基本上失去了竞争优势。中指院数据显示?2城集中供地中,拿地金额前10的企业中?家是国企,前50中有22家是国企;拿地面积前10中,4家是国企,前50中有21家是国企?/p>

  对于近日暂停的深圳第二轮供地,业内的猜测之一便是报名房企低于预期,拿地意愿较强的多为地国企,民企参与度较低?/p>

  不过,从近期多个城市撤回出让计划的动作来看,出让方式应会适当优化?/p>

  一位券商的地产分析师认为,之前很多地方在第一批供地中通过抬升基准地价、竞配建、竞租赁等这些方式来控制名义地价,但实际地价涨了很多,可售量还缩减了,后续房价很难控制。而近期流出的消息来看,接下来地方政府会向着控制“实际地价”的方向走了,这一举措有望在控制房价的同时,顺带改善房企的毛利率?/p>

  同策研究院资深分析师肖云祥表示,尽管楼市调控密集出台,但调控的意图并不在于让房企活不下去。“监管层还是让大家赚钱的,只是回归到一个普通的水平,不再像以前那么暴利了”?/p>

  天津?0日披露了修改后的规则在这方面已有所体现:部分地块的最高限价下调,出让地块最高溢价率也调降至15%,同时,达到限价后采取摇号的方式。相较于竞配建等方式,摇号不会变相提高地价,更符合“三稳”预期,客观上也保护了房企的利润?/p>

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